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超高層寫字樓核心筒布局技術與經濟探索

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前言





 不好好布局,分分鐘讓你損失10個億

 最近讀了幾篇與超高層寫字樓相關的文章(引用見文末)有所啟發,超高層寫字樓如何合理安排空間布局,使功能的完備性與使用率之間達到最佳契合點是核心需要考慮的問題。

因此需要主要討論以下幾個問題

  • 核心筒及各個功能空間的占比

  • 核心筒空間布局原則與方法

  • 核心筒空間布局實例分析

  • 項目選自在建及已完工項目,新規范實施后,防火分區擴大到3000平米,對于超高層寫字樓標準層有利,理論上可減少一部消防樓梯,值得注意。


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核心筒及各個功能空間的占比


一  300米以上寫字樓數據統計

首先我們先看一組相關文章做的數據統計,統計了核心筒中各功能空間的面積大小及所占比例,詳見下表1


從上表(表中文字小 ,可以下載下來看)的統計數據可見:

(1)核心筒占標準層面積的20%至30%之間,中位數為25%。

(2)電梯井道是核心筒中面積需求最多的功能空間,約占核心筒總面積的30%左右。

(2)各種設備機房和管道豎井是核心筒中面積需求第二的功能空間,約占核心筒總面積的15%;這其中又以空調機房的面積需求最大約占10%。

(3)衛生間、清潔間和茶水間等是核心筒中面積需求第三的功能空間,一般約占核心筒總面積的10%-12%。

(4)疏散樓梯是核心筒中面積需求第四的功能空間,一般約占核心筒總面積的7%。

(5)交通通道作為必要的聯系空間,一般約占核心筒總面積的5%。


占比數據分析圖如下


200米左右寫字樓數據統計

200米左右寫字樓從其使用率和經濟性上依然是市場的主流,能夠較好兼顧土地利用效率及功能實用便利性,本文將這類寫字樓作為重點討論。為使數據更有對比性,筆者將同一地區200米左右的寫字樓數據進行了對比(均為VAV空調系統)

表2.200米左右寫字樓數據統計(表中文字小 ,可以下載下來看)



占比數據分析圖如下


從上表及圖的統計數據可見:各項數據與300米以上建筑并無太大區別,或許和項目樣本本身有關系。


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核心筒空間布局原則


一  實現核心筒向辦公區的交通動線通透、直接、高效


根據相關文章的分析,總結出除了要考慮三個基本功能(建筑豎向及水平疏散、結構支撐、機電收納)之外,還需要考慮項目建成后用戶如何使用,通常選擇從電梯廳向辦公區的通道貫通型如下圖(概念示意圖一)。


二  使平行于電梯廳的兩條通道上沒有機電用房的開口


典型核心筒會呈現“日”字形的典型主通道——中間一橫是電梯廳,周邊是環繞核心筒的環通通道。盡量使平行于電梯廳的兩條通道上沒有機電用房的開口。

解決物業的痛點:

(1)物業招租或者出售中經常碰到整層出租、半層出租或者購買的情況,如果碰到這種情況,租戶或者買家的直接動作就是把除了必須的消防通道讓出之外,會把其余的主通道全部并入辦公區,用戶利益最大化的結果。在這樣的情況下,物業如果要檢修空調機房、水表間、電氣機房等機電用房的時候需要提前和租戶進行電話預約,很不方便。

(2)用戶不方便,需要忍受工作時間物業人員帶著工具進入機電用房檢修的不便利,某種程度上拉低了整體建筑的品質和客戶的體驗,也制造了管理上的不便利。

建議在機電用房及管井的開門規劃上,機電專業和建筑專業需要共同努力,盡力避免在平行于電梯廳通道的兩條主通道上開設機電用房的開門設置,如下圖陰影區域(概念示意圖二,根據實際項目略作修改)。  



三  機電用房和管井的開門位置開在核心筒內部



(1)物業維護動線盡量和用戶動線分開,這是兩條基本不相干但是有關聯的動線——用戶動線是從電梯廳能高效直達辦公區,物業動線是從貨梯到達機房、管井進行運維,在此過程應力求不對用戶造成干擾。


(2)但是兩條動線又有聯系的地方——衛生間保潔和電梯廳保潔。電梯廳和衛生間是用戶最常使用到的空間,但是通常維保的工作都是在物業方面,因此也希望維保人員在不干擾客戶的情況下能通過貨梯直接到達樓層衛生間和電梯廳。

                           

(3)解決的辦法是——借用消防疏散通道

機電用房和管井的開門位置到底要開在哪里?——開在核心筒內部(如不能完全實現,盡量開在垂直于電梯廳通道的主通道上,如下圖云線所示(概念示意圖三):



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核心筒空間布局方法



一  確定核心筒形式


一般高層辦公樓核心筒占標準層面積比20%~30%之間,當高層平面輪廓沒有受到諸如用地大小、形狀、建筑紅線等諸多因素影響時,建議優先采用長寬比接近1的規則建筑,根據相關文章分析,隨著核心筒高寬比的增加(對應核心筒占比增加),可以獲得更經濟的構件尺寸和結構材料用量?!陡邔咏ㄖ炷两Y構技術規程》9.2.1條提出 “核心筒的寬度不宜小于筒體總高的1/12”,通常高烈度區經濟性更好的核心筒高寬比我們建議取值1/8~1/10,不宜超過1/12。

核心筒高寬比變化對應材料用量趨勢曲線



二 確定空調機房是否外置


  空調機房選擇外置還是內置,將直接確定項目選擇是“小“核心筒還是“大“核心筒方式,從200米寫字樓數據技術經濟分析如下

類別

優點

缺點

經濟性

小核心筒

使用率高,靈活性好,中高區電梯取消后,外置機房可回歸核心筒內

機房噪聲大

很難局部走廊出租

中高區使用率提高1~2%點

大核心筒

布局規整

物業管理便利

噪音小

中高區電梯取消后內部空間無法出租

偏低1~2%點


三  電梯井道


由于電梯井道在核心筒中所需面積最大,垂直交通系統設計是超高層建筑優化核心筒關鍵中的關鍵。

建議電梯模塊化設計,數據統計超高層寫字樓建筑1600kg電梯為最常用、性價比最高的電梯型號,單臺電梯井道凈尺寸為L*W=2950*2950mm左右,布局以6臺并列面對面布置為主,單臺電梯井道凈尺寸為L*W=8650*9500mm左右,可以此模塊為基礎進行布置。

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電梯廳

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4臺電梯并排布置模塊

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電梯廳

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三  其他區域



(1)設備機房、管道豎井需要結合業態功能、項目定位等進行適配設計,高效利用空間,合理預留。

(2)衛生間、清潔間等需要結合項目定位、客戶定位進行適配設計,不建議過分壓縮這部分面積,但也不需要過分配置。

(3)建筑體型應盡量方正而規整,避免異型空間帶來的浪費。(核心筒形狀一般與建筑平面相符)。

(4)標準層面積的設置應經濟合理,避免出現標準層面積超出規范一點而要多設一部疏散樓梯的情況。


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核心筒空間布局實例分析




一  項目A分析


下面我們分析一下比較典型的”小“核心筒的項目A的布局。按照上文布置原則進行了復盤。

動線及區域圖例

低區布置圖

從中可以看出

1)核心筒按照電梯6臺模塊式先確定高中低3個分區,第4個模塊為消防電梯和疏散樓梯的組合,基本上做到了最小的核心筒形式。

2)左側走廊可合并至租區,節省了面積,但是右側鑒于機房外置開門,小核心筒很難做到有2面走廊可合并至租區。

3)客流動線與物業動線有一定交叉,難以避免。


中區布置圖

從中可以看出

1)中區由于低區電梯廳退出面積,空調機房布置進入核心筒,使使用率進一步提升。

高區布置圖


從中可以看出

1)高區由于中、低區電梯廳退出面積,空調機房、衛生間布置進入核心筒,使使用率得到極大提高。高區核心筒占標準層的占比19.5%。大大提高了使用效率,如果為整層出租,是有很大優勢。


優化建議

項目A是小核心筒比較極致的做法,有比較好的完成度,有一點點小瑕疵如圖

1)水管井在電梯核心模塊內,如果放于核心筒外,或者其他區域,有進一步減小核心筒的可能性。

1)電梯核心模塊內有風井道,由于風井道開口面較窄,引出管井后風管存在壓低電梯廳凈高的風險。如果放于核心筒外,或者其他區域,有進一步減小核心筒的可能性。


二  項目B分析


下面我們分析一下比較典型的”大“核心筒的項目B的布局。按照上文布置原則進行了復盤。


低區布置圖

從中可以看出

1)核心筒按照電梯6臺模塊式先確定高中低2個分區,第4個模塊為一個4臺電梯單排布局,第4個模塊為消防電梯和疏散樓梯的組合,是非常規整的合理布局。

2)平行于電梯廳的上下兩側走廊,沒有機電用房開口,可合并至租區,節省了面積。

3)客流動線與物業動線基本分開,在走廊內完成,互不干擾。

4)得到了較高的面積使用率,核心筒占比24.1%。

中區布置圖

高區布置圖

從中可以看出

1)中高區由于電梯的退出,面積無法轉化為辦公出租面積,這是大核心筒布局的痛點。


優化建議

項目B是大核心筒比較典型的做法,有比較好的完成度,基本找不出太多問題,雞蛋里挑骨頭的一點點小瑕疵。

1)疏散樓梯與消防電梯何用前室最小面積為10平米,圖中區域為11.5平米,可以再優化一下。


項目A、B的比較總結

通過項目A、B的比較可以看出小核心筒項目A低區布置如果加上不能出租的走廊面積基本與大核心筒項目B的核心筒面積占比相差無幾,但是優勢在于中高區可由于電梯的退出,空調機房可引入核心筒內,使用率會有所提高。

核心筒項目B無法做到這一點。因此各有利弊,需要取舍。


一  項目C分析


下面我們分析一下項目C的布局。按照上文布置原則進行了復盤。

低區布置圖

中區布置圖


從文初的數據對比可以看出項目C(含空調機房外置面積)后的核心筒占比31%,大大超過了項目A和B。是什么原因呢?


問題及優化建議

1)核心筒形狀不規則。

2)客流動線和物業動線交叉。

3)如圖問題1為進入空調機房設置的走廊末端不可合并入租區造成浪費。

4)如圖問題2為電梯與疏散樓梯沒有合用前室,浪費面積。

5)如圖問題3電梯廳有機房開門,造成動線交叉。




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總結



一  經濟分析


套話就不說了,本人不是建筑師,但是數據不騙人的。

項目ABC以標準層2000平米計算最大出租面積差值,北京核心地段按照單價10萬一平算算帳(表中文字小 ,可以下載下來看)




這個數據是驚人的,項目C單層出售損失1368萬!50層合計6.84億!,年租金損失(50層樓計算)2463萬,50年損失租金12.3億,如果啊那后合理布置核心筒是多么的重要。

一句話,千萬不要得罪設計師,出來混遲早是要還的,設計費根本就不叫事。

2017-12-18 肖鐵軍 譬如朝露去日苦多

文章分類: 常見問題